Оценка склада, складских помещений и логистических комплексов

Специфика оценки складского комплекса и логистического центра

При всей схожести функционального назначения ценность складских помещений и логистических комплексов определяется разными факторами, следовательно, будет разниться оценка склада и оценка логистического комплекса.

Складской комплекс - это совокупность помещений предназначенных и оборудованных для хранения товаров и грузов.

Логистический комплекс отличается от складского комплекса следующими характеристиками:

• Размер объекта. Площади логистических комплексов в Европе могут достигать 600 Га, в России до 15 Га в редких случаях больше. Складские комплексы занимают более скромные территории.
• Комплекс операций. На складе это в основном приёмка, хранение, разгрузка, погрузка. Список операций логистического комплекса гораздо шире и, помимо перечисленных, включает обработку грузов, таможенное оформление, перераспределение, учёт и др.
• Местоположение. Территориальный фактор при размещении складских комплексов не столь принципиален. Успешность же коммерческого проекта логистического комплекса, с точки зрения девелопера, - это локация. Оценка логистического комплекса предполагает анализ месторасположения как одной из значимых характеристик объекта.
• Пропускная способность. Она у логистических комплексов значительно выше, чем у складских.
• Инфраструктура. Логистический комплекс, в отличие от склада, включает ряд складских комплексов, зоны обслуживания транспорта, офисные помещения, зоны таможенного хранения и др.

Что влияет на рыночную стоимость логистического комплекса или складского помещения?

При проведении оценки складской недвижимости  имеет значение четкая классификация объекта оценки. Существует два стандарта выделения у производственно-складских помещений класса. По первому выделяют 4 класса А, B, C, D, в категориях А, B имеются подклассы (А и А+, В и В+). По второму стандарту также выделяют 4 класса А, B, C, D, но этот стандарт предусматривает более тщательную детализацию и выделение подклассов «А1», «А2», «В1», «В2», «С1», «С2», «D».

Присвоение складам какого-либо класса предполагает наличие у них определённых характеристик и функционала. Чем класс выше, тем более серьёзные требования к складскому помещению, здесь имеют значение конструктивные особенности здания, инженерные характеристики, местоположение, инфраструктура, возможность адаптации под разные товары, близость транспортных артерий, гарантия сохранности товаров и др.

Самый высокий класс складской недвижимости — А. Если какие-то характеристики отсутствуют класс снижается. По обеим классификациям при отнесении склада к самому высокому уровню важнейшим критерием является новизна здания. Самым низким считается класс D, сюда относятся складские помещения, не имеющие современного оснащения, отопления, которые создавались не целенаправленно под складирование: гаражи, подвалы, ангары и др. Такие склады предназначены для нетребовательных к условиям грузов. Класс  значительно влияет на определение рыночной стоимости и на оценку арендной ставки складской недвижимости.

Неотъемлемая часть оценки склада или логистического центра - анализ рынка, так как на рыночной стоимости объекта отражается спрос и предложение на него. Сегодня ключевую роль на рынке складской недвижимости играет онлайн торговля (e-commerce) и требования к качественной организации складской логистики растут. В нашей стране логистическая система на пути активного развития и, согласно транспортной стратегии, разработанной до 2030 года, создание крупных логистических комплексов - одна из приоритетных задач.

Основной спрос приходится на современные склады и современные форматы. Для профессиональной оценки складской недвижимости текущие тенденции имеют большое значение. Фулфилмент в e-commerce в минувшем году был одним из топовых форматов склада. Его суть в том, что логистические услуги выполняются на условиях аутсорсинга, т.е. не самим онлайн-магазином, а передаются для исполнения стороннему оператору.

Эксперты прогнозируют, что в ближайшие годы в топ наиболее популярной складской недвижимости войдут складские помещения с производственными мощностями — это вызвано трендом на локализацию производства. Более востребованными станут light Industrial (складские помещения малых размеров с отдельной входной группой и возможностью организовать офисное или другое пространство), основной спрос на них будет формировать малый и средний бизнес. Объекты такого формата появились в России недавно, в Европе этот сегмент давно на лидирующих позициях. Прогнозируется и рост интереса к распределительным центрам.

Обратившись в нашу компанию, вы можете заказать услуги по анализу и определению рыночной стоимости следующих видов складской недвижимости:

• оценка складского помещения;
• оценка складского комплекса;
• оценка логистического центра;
• оценка арендной ставки склада или логистического объекта.

Оценка склада: как проходит?

Наши эксперты имеют огромный опыт в проведении процедуры оценки складской недвижимости. Мы проводим оценку всех видов и категорий складов, начиная от самых маленьких объектов и до крупнейших логистических комплексов с огромными площадями и разнообразным перечнем услуг.

На первом этапе оценки собираются и изучаются правоустанавливающие документы, сведения об отсутствии обременений у объекта. Далее оценщик проводит визуальный осмотр складских помещений с фотофиксацией и на основе полученных данных выделяет те характеристики, которые смогут повлиять на рыночную стоимость склада.

Помимо характеристик объекта, на рыночной стоимости складского или логистического комплекса отражается ситуация в стране и регионе, поэтому при оценке проводятся макроэкономический, отраслевой и региональный анализ, исследуется рынок складской недвижимости, в отношении каждого объекта проводится анализ наиболее эффективного использования.

Процедура анализа и оценки достаточно сложная, главная проблематика в выборе подхода и метода оценки. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Может применяться подход: сравнительный, доходный, затратный. Методички в основном рекомендуют использование затратного подхода, но в нём помимо преимуществ есть и белые пятна. Сравнительный же метод может использоваться только в регионах с развитым рынком и доступной информацией об экономике.

Наши эксперты используют все методы и дают максимально точную оценку. При проведении процедуры оценки складского помещения оценщик анализирует цели клиента, возможности по предоставлению документов, пожелания заказчика и выбирает оптимальный подход и метод оценки складского комплекса или их комбинацию.

В качестве метода в рамках сравнительного подхода при оценке складской недвижимости часто прибегают к методу сравнения продаж, Процесс его реализации включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. В рамках доходного подхода различают метод: метод дисконтированных денежных потоков и метод прямой капитализации.
Метод прямой капитализации доходов используется, если длительное время потоки денежных средств стабильны, положительны и растут устойчивым темпом.
Метод дисконтированных денежных потоков применим, когда:

• усматривается существенное отличие будущих денежных потоков от нынешних,
• потоки доходов и расходов зависят от сезона,
• комплекс вводится в эксплуатацию или только построен,
• объекту требуется реконструкция и др.

Затратный подход является одним из стандартных в оценке рыночной стоимости имущества. Подход основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель имущества при постройке, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемого имущества.

При его применении в процессе оценки складских помещений часто используют метод удельных затрат на единицу, он заключается в том, что на основе данных об издержках на строительство аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы (например, на 1 м2 площади или на 1 м3 объема объекта недвижимости). Норматив удельных затрат умножается на общую площадь или на общий объем – получают стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

В нашей компании вы можете заказать услугу оценки склада или логистического комплекса для различных целей: купли-продажи страхования, кредитования под залог складской недвижимости, для внесения помещений в уставной капитал, при банкротстве или ликвидации компании. Часто к нам обращаются за оценкой для оспаривания кадастровой стоимости объекта. Хотим поделиться с вами одним из кейсов:

Кейс оценка и оспаривание кадастровой стоимости для АО «Виктория.
За оценкой складской недвижимости к нам обратился один из крупнейших в России логистических центров. Требовалось провести процедуру оценки ряда складских помещений для оспаривания кадастровой стоимости, чтобы уменьшить налогооблагаемую базу. Оцениваемые объекты располагаются в 12 км от центра Москвы (Красной площади) на закрытой охраняемой территории и представляют собой отдельно стоящие нежилые здания. Окружение объекта оценки характеризуется преимущественно общественно-деловой и производственно-складской застройкой.

На первом этапе оценки были собраны и изучены правоустанавливающие документы, получены сведения об отсутствии обременений у объекта. Оценщик провёл осмотр объекта с фотофиксацией. При этом в ходе визуального осмотра было установлено, что оцениваемые площади могут сдаваться как целиком, так и отдельными блоками (поэтажно). Далее оценщик проанализировал характеристики объекта, влияющие на его цену. Помимо индивидуальных характеристик, на рыночной стоимости складской недвижимости отражается ситуация в стране и регионе, поэтому при оценке был проведён макроэкономический, отраслевой и региональный анализ и анализ рынка.

Объект эксплуатируется в качестве складского здания, в составе которого имеется незначительная доля офисных помещений (менее 10 %), необходимых для нормального функционирования данного строения. Сегментом рынка для оцениваемого объекта являлся рынок коммерческой недвижимости, производственно-складской, отдельно стоящих зданий, в составе которых функционально также могут размещаться офисные площади.

При проведении оценки также был проведён анализ наиболее эффективного использования комплекса, который показал, что выгодней всего его использовать по своему прямому назначению, так как он и используется.

Для определения итоговой рыночной стоимости Оценщик принял решение использовать все три возможных подхода: затратный, сравнительный и доходный. После проведения всех расчётов и применения корректировок оценщик установил объективную рыночную стоимость. В дальнейшем отчёт об оценке складских помещений использовался в суде в качестве доказательства, и суд признал стоимость склада в размере рыночной, что позволило нашим клиентам значительно сократить налоги.